דמי פינוי לא יותרו בניכוי

          מאת: עו”ד ירדנה סרוסי ועו”ד מאיר מזרחי

לאחרונה קבעה ועדת הערר בעניין אליהו אברהם (ו”ע 1123/09) כי אין להתיר בניכוי מהשבח במכירת בניין דירות, את דמי הפינוי ששולמו על ידי המוכר לצורך פינוי דיירים מוגנים. זאת משום שהמוכר שילם שיעור מס מופחת של 10% על דמי השכירות שקיבל מהשכרת הדירות, ויש לראות בשיעור מס זה גילום של ניכוי הוצאת דמי הפינוי מדמי השכירות. לפיכך אין להתיר כפל הוצאה.

בנסיבות המקרה מכר העורר בית דירות. בחישוב מס השבח בשל המכירה ביקש העורר לנכות את הוצאות דמי הפינוי ששילם לצורך פינוי דיירים מוגנים שהיו בנכס. מנהל מיסוי מקרקעין סירב להתיר הוצאות אלה בניכוי מהשבח, בנימוק שהן נוכו למעשה מדמי השכירות אשר שולמו בשל הדירות, בהתחשב בשיעור המס המופחת של 10% שחל על דמי השכירות לפי סעיף122לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ”א-1961 (להלן: “הפקודה”), ולנוכח סעיף קטן (ג) הקובע שהוצאות אלו לא יותרו בניכוי.

העורר טען כי סעיף122(ג)לפקודהאינו מאפשר ניכוי הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה מדמי שכירות, אולם דמי הפינוי הם במהותם הוצאה הונית המשביחה את הנכס, ולכן יש להתירם בניכוי מהשבח בעת מכירת הנכס. לחלופין טען העורר כי יש לראות בפינוי הדיירים המוגנים עסקה עצמאית של מכירת נכס ללא תמורה, וככזו יש לאפשר את קיזוזה מול השבח החייב במכירת הדירות.

ועדת הערר דחתה את עמדת העורר וקבעה כי לו היה בוחר לשלם מס בשיעור מלא על דמי השכירות, כי אז אין חולק שלא היה זכאי לנכות את דמי הפינוי מהשבח, שכן היה זכאי לנכותם מדמי השכירות אשר קיבל. העובדה שהעורר בחר במסלול שיעור המס המופחת של 10% על דמי השכירות, משמעה שהוצאת דמי הפינוי הותרה למעשה בניכוי מדמי השכירות, שכן שיעור המס המופחת מגלם בתוכו את ניכוי ההוצאה.

בתמיכה לקביעתה הסתמכה הוועדה על תכלית חקיקתו של סעיף122לפקודה, ועל העובדה ששיעור מס של 10% נקבע בזמנו בהסתמך על שיעור המס הממוצע מהכנסות דמי שכירות, לאחר ניכוי ההוצאות המותרות. אמנם סעיף39(2)לפקודהמתיר בניכוי מהשבח הוצאות דמי פינוי, אולם זאת רק בתנאי שהן לא הותרו בניכוי לפי הפקודה, ואילו בענייננו יש לראות הוצאות אלו כאילו הותרו בניכוי – שאם לא כן יקבל העורר כפל הוצאה.

סביר להניח כי המסקנה אשר אליה הגיעה ועדת הערר קשורה לעובדה שחלפו כמה שנים ממועד תשלום דמי הפינוי לבין מועד מכירת הנכס. לו היה העורר משלם את דמי הפינוי סמוך לפני מכירת הנכס, נראה שלא ניתן היה לטעון כי העורר אינו זכאי לניכוי ההוצאה מהשבח, שכן במקרה זה לא ניתן היה לנכות את ההוצאה לפי הפקודהולכן אין כפל הוצאה.

המידע המוצג באתר, בחוזרים ובמאמרים  הינו מידע כללי בלבד וייתכן כי נפלו בו טעויות ו/או השמטות. לפיכך המידע אינו מהווה תחליף לחוות דעת מקצועית פרטנית וכל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד