נפטר הקשיש באמצע פרויקט התחדשות עירונית? כך ימוסו התמורות ליורשים

רשות המסים פרסמה נייר עמדה מקצועי חדש (מספר 10/2026), העוסק בשאלה רגישה ושכיחה: מה דין הטבות המס לבעל דירה קשיש במתחם התחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ"א 38 והתכניות שאושרו מכוחה), כאשר הוא הולך לעולמו לפני שהפרויקט הושלם? התשובה תלויה במועד אחד מכריע – "יום המכירה".

רקע: תמורות ייחודיות לבעלי דירות קשישים

במיזמי התחדשות עירונית, היזם נדרש להציע לבעלי דירות קשישים תמורות ייחודיות, שאינו מחויב בהן כלפי יתר הדיירים. זאת, בנוסף לאפשרות לקבל דירה חלופית רגילה. החלופות כוללות:

• שתי דירות קטנות במקום דירה אחת;
• דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית;
• מעבר לבית אבות בשווי דומה לשווי המהוון של הדירה החלופית, וקבלת תשלומי איזון במידת הצורך;
• מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט.

לתמורות ייחודיות אלה צמודות הטבות מס, אך כדי ליהנות מהן יש לעמוד בתנאים ובמועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

כשהפרויקט נמשך שנים – והקשיש הולך לעולמו

עסקאות התחדשות עירונית הן מורכבות וארוכות, ולעתים מסתיימות שנים רבות לאחר שבעלי הדירות חתמו על ההסכם עם היזם. במהלך תקופה זו עלול בעל דירה קשיש ללכת לעולמו.

המקרה שבו עוסק נייר העמדה הוא מצב שבו היזם כבר התחייב בהסכם להעניק לקשיש אחת מחלופות התמורה הייחודיות, אך טרם הגיע "יום המכירה" – המועד שבו העסקה משתכללת לצורכי מס ומוצאת בגינה שומה. כיצד ימוסו התמורות במצב כזה?

המבחן המכריע: האם כבר חלף "יום המכירה"?

ככלל, הזכאות להטבות המס במיזמי התחדשות עירונית נבחנת ב"יום המכירה", לפי זהות הצדדים במועד זה. מכאן נגזרים שני תרחישים:

תרחיש א': הפטירה אירעה לפני "יום המכירה"

זכאות היורשים להטבות המס תיבחן לפי זכאותם האישית בלבד, כמחזיקים ביחידת המגורים. היורשים לא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס הקבועות בחוק בגינן. לפיכך, אם לא נקבע בהסכם המקורי או בהסכם חדש עם היזם מנגנון אחר, המיסוי ייקבע לפי זכאותם האישית של היורשים ובהתאם לתנאי החוק לקבלת פטורים (כגון קבלת שתי דירות קטנות או דירה בתוספת תשלומי איזון).

תרחיש ב': הפטירה אירעה לאחר "יום המכירה"

אם המכירה כבר דווחה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, ימשיכו לחול על העסקה הטבות המס והוראות החוק החלות על קשישים – גם לאחר פטירתו.

אפשרות להסכמה חדשה בין היורשים ליזם

היורשים והיזם רשאים לקבוע, לפני "יום המכירה", מנגנון מוסכם אחר שיחליף את התמורות שיועדו לקשיש שנפטר בתמורות אחרות. במקרה כזה יש להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת, הכוללת את פרטי היורשים ואת פרטי ההתקשרות המעודכנים.

השורה התחתונה

• המועד הקובע הוא "יום המכירה" – לא מועד החתימה על ההסכם עם היזם.
• פטירה לפני "יום המכירה": היורשים אינם נהנים מההטבות הייחודיות לקשישים, אלא רק מזכאותם האישית.
• פטירה לאחר "יום המכירה": הטבות המס לקשיש נשמרות.
• ניתן לגבש עם היזם מנגנון תמורה חדש – בתנאי שמוגשת הודעה מתוקנת לרשות המסים.

לקריאה נוספת

נייר העמדה המלא (מספר 10/2026) זמין לעיון באתר האינטרנט של רשות המסים בישראל.

יודגש כי רשות המסים פרסמה לפני מספר חודשים נייר עמדה אחר המבהיר את מדיניות המס במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, אשר נמצאת בהליך של התחדשות עירונית.

זקוקים לליווי?

פטירת בעל דירה במהלך פרויקט התחדשות עירונית מעוררת שאלות מיסוי ומשפטיות מורכבות, והמועדים בהן קריטיים. משרדנו ישמח לסייע ליורשים ולבעלי דירות בבחינת זכויותיהם, בניהול המשא ומתן מול היזם ובדיווח לרשות המסים. צרו קשר לתיאום פגישת ייעוץ.

האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני בהתאם לנסיבות כל מקרה.