מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים

מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל מתבצע בשלושה מסלולים עיקריים:

1. מסלול פטור ממס(מלא או חלקי) עד לתקרה של 5,654 ש"ח לחודש (נכון לשנת 2026),
2. מסלול מס מופחת בשיעור 10%
3. מסלול מס שוליהמאפשר ניכוי הוצאות. בתחום המע"מ, השכרה למגורים פטורה ממס, אולם הפטור מותנה בכך שמטרת ההשכרה היא אכן למגורים ולא לפעילות עסקית או נופש 

השאלה המשפטית

מהן חובות המס והזכויות העומדות בפני משכיר דירת מגורים בישראל, אילו מסלולי מיסוי קיימים על הכנסות משכר דירה, ומהם התנאים והמגבלות להחלת פטורים ממס הכנסה ומע"מ על הכנסות אלו?

הוראות החוקים והתקנות

1. חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990: מסדיר את הפטור המלא והחלקי על הכנסות משכירות למגורים 
2. סעיף 122 לפקודת מס הכנסה: קובע מסלול מס מופחת בשיעור של 10% על הכנסות מהשכרת דירה למגורים בישראל 
3. סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975: מעניק פטור ממע"מ על עסקת השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים 
4. תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989: מסדירות את האפשרות לנכות פחת במסלול המס המלא 

ניתוח משפטי

1. מסלולי מיסוי הכנסה מהשכרת דירה למגורים – יחיד המשכיר דירה למגורים יכול לבחור בין מספר מסלולים:

• מסלול הפטור (מלא או חלקי):הפטור ניתן ליחיד על הכנסה מהשכרת דירות מגורים המשמשות למגורים בלבד. נכון לשנת 2026,  תקרת הפטור עומדת על 5,654  ₪  לחודש 
  • אם ההכנסה עולה על התקרה, חל מנגנון של "תקרה מתואמת": מפחיתים מהתקרה את הסכום שבו עולה ההכנסה על התקרה, וההפרש הוא הסכום הפטור 
  • תנאי סף לפטור: המשכיר והשוכר הם יחידים (או גופים מסוימים שאישר הנציב), הדירה משמשת למגורים בלבד, ובידי המשכיר מסמך חתום מהשוכר המאשר זאת 
• מסלול המס המופחת (10%): לפי סעיף 122 לפקודה, יחיד רשאי לשלם מס בשיעור 10% על הכנסותיו משכירות למגורים. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות או פחת, והוא חל רק אם הדירה אינה רשומה כנכס
• המסלול הרגיל (מס שולי): תשלום מס לפי מדרגות המס של היחיד (סעיף 121). במסלול זה ניתן לנכות הוצאות ששימשו בייצור ההכנסה, כגון תיקונים, ארנונה, ריבית על משכנתה ופחת בשיעור של 2% משווי הדירה .

2. היבטי מע"מ בהשכרת דירות– ככלל, השכרה למגורים פטורה ממע"מ לפי סעיף 31(1) לחוק מע"מ. עם זאת, הפסיקה קבעה סייגים:

• מטרת ההשכרה: בפרשת יעקב יחזקאלי (ע"מ 1178-12-12) נקבע כי הפטור חל כאשר מטרת ההתקשרות היא מגורים. השכרה לעמותה (כמו בני עקיבא) לצורך שיכון תלמידים נחשבת לעסקה עסקית שאינה פטורה, אלא אם העמותה משמשת כ"מתווך" גרידא .
• דירות נופש:השכרה למטרות נופש אינה נחשבת להשכרה למגורים ואינה נהנית מהפטור ממע"מ או מהקלות במס הכנסה .
• שימוש לצורך עצמי: קבלנים המשכירים דירות שלא נמכרו לתקופה העולה על 24 חודשים עלולים להיחשב כמי שביצעו "שימוש לצורך עצמי", דבר הגורר חיוב במע"מ רעיוני על שווי השוק של הדירה 

3. חידושים והצעות חקיקה- במסגרת טיוטות להחלטות ממשלה (2023-2024), הוצע לאפשר לבעל דירה יחידה המשכיר את דירתו ושוכר דירה אחרת (או מתגורר בבית אבות), להפחית מהכנסת השכירות שלו את דמי השכירות שהוא משלם, עד לתקרה של 7,500 ₪ בנוסף, קיימות הוראות מיוחדות לקשישים בבתי אבות המאפשרות פטור על הכנסה מהשכרת דירתם הקודמת עד למחצית התשלום השנתי לבית האבות 

מסקנה והמלצות

1. בחינת כדאיות: על המשכיר לבחון את גובה הכנסותיו מול הוצאותיו. אם ההכנסה נמוכה מ-5,654 ש"ח (בשנת 2026), מסלול הפטור הוא לרוב המשתלם ביותר. אם ההכנסה גבוהה וההוצאות נמוכות, מסלול ה-10% עשוי להיות עדיף.
2. תיעוד: חובה להחזיק בהצהרה חתומה מהשוכר כי הדירה משמשת למגורים בלבד כדי ליהנות מהפטור 
3. תשלום במועד: במסלול ה-10%, יש להקפיד על תשלום המס תוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות או תשלום מקדמות 
4. היבטי שבח: יש לזכור כי בעת מכירת הדירה, הפחת שהיה ניתן לנכות (גם אם לא נוכה בפועל במסלול הפטור או ה-10%) יתווסף לשווי המכירה לצורך חישוב מס השבח  .

הערות וסייגים

• הנתונים לגבי תקרת הפטור (5,654 ש"ח) מעודכנים לשנת 2026   .
• הפטורים וההקלות אינם חלים על הכנסה הנחשבת כ"הכנסה מעסק" (למשל, השכרת מספר רב של דירות המגיעה לכדי פעילות עסקית) 
• האפשרות לנכות דמי שכירות משולמים מהכנסת שכירות (סעיף 3 לעיל) מבוססת על טיוטת הצעה ומומלץ לוודא את סטטוס החקיקה הסופי שלה 

לקבלת פוסט הכנסות מהשכרת נכסים – לחץ כאן

לקבלת פוסט חובת הדיווח החדשה והקפאת תקרת הפטור – לחץ כאן