דין תקבול מחברת הביטוח עבור נזק בבניין מושכר

 דין תקבול מחברת ביטוח עבור נזק בבניין מושכר נקבע לפי עקרון "מילוי הפרצה": סיווג המס של הפיצוי נקבע בהתאם לטיב הנזק שאותו הוא בא להחליף.

  • פיצוי עבור נזק למבנה (נכס הוני) ייחשב כ"מכירה" החייבת במס רווחי הון,
  • בעוד פיצוי עבור אובדן דמי שכירות ייחשב כהכנסה פירותית החייבת במס הכנסה רגיל  עליון, ע"א 3721/12, תופאפ תעשיות נ' פקיד שומה.
  • במקרה של נזקי מלחמה (נכון לשנת 2026), קיימים מסלולי פיצוי ספציפיים בחוק המאפשרים קבלת פיצוי בגין אובדן דמי שכירות בתנאים מסוימים  חוק התוכנית לסיוע כלכלי (הוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ה-2025 (רשומות).

השאלה המשפטית

מהו סיווגו המיסויי של תקבול מחברת ביטוח המשולם לבעל בניין מושכר בגין נזק פיזי למבנה או בגין אובדן הכנסות משכירות, וכיצד משפיעים על כך דיני המלחמה העדכניים לשנת 2026?

המסגרת הנורמטיבית

  1. פקודת מס הכנסה: סעיף 88 מגדיר "מכירה" הכוללת גם אובדן או השמדה של נכס. סעיף 32(5) קובע כי אין להתיר ניכוי הוצאה או הפסד הניתנים לשיפוי לפי חוזה ביטוח  מחוזי, ע"מ 1359-08, תופאפ תעשיות בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים.
  2. חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961: והתקנות מכוחו  תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף), התשל"ג – 1973, המסדירים פיצויים בגין נזקי מלחמה.
  3. חוק התוכנית לסיוע כלכלי (הוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ה-2025: חקיקה עדכנית המסדירה פיצויים בגין נזקי מלחמה בתקופה הקובעת (כולל מבצע "עם כלביא" ביוני 2025)  חוק התוכנית לסיוע כלכלי (הוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ה-2025 (רשומות).
  4. עקרון "מילוי הפרצה": הלכה פסוקה הקובעת כי דין הפיצוי כדין הפרצה שהוא בא למלא  עליון, ע"א 3721/12, תופאפ תעשיות נ' פקיד שומה.

ניתוח משפטי

  1. סיווג הפיצוי לפי עקרון "מילוי הפרצה"בפסק הדין המרכזי בעניין תופאפ תעשיות  עליון, ע"א 3721/12, תופאפ תעשיות נ' פקיד שומה, קבע בית המשפט העליון כי פיצויים מחברת ביטוח בעקבות אירוע נזק חייבים במס. הסיווג תלוי בנכס שניזוק:
    1. נזק למבנה (נכס הון): פיצוי בגין נזק פיזי למבנה נחשב כ"מכירה" של חלק מהנכס לפי סעיף 88 לפקודה. אם סכום הפיצוי עולה על העלות המופחתת של החלק שניזוק, ייווצר רווח הון החייב במס  מחוזי, ע"מ 1359-08, תופאפ תעשיות בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים.
    2. אובדן דמי שכירות: פיצוי שנועד להחליף הכנסה שוטפת משכירות מסווג כהכנסה פירותית (לפי סעיף 2(6) או 2(1) לפקודה) וחייב במס הכנסה רגיל  עליון, ע"א 3721/12, תופאפ תעשיות נ' פקיד שומה.
  2. היבטי מע"מ- ככלל, תקבול מחברת ביטוח בגין נזק אינו נחשב כ"עסקה" כהגדרתה בחוק מע"מ, שכן מדובר באירוע נזיקי ולא במכירה רצונית של שירות או נכס. לכן, הפיצוי עצמו אינו חייב במע"מ  מחוזי, רת"ק 4832-12-12, תשעה מיליון (איי די איי חברה לביטוח בע"מ) נ' יוסף מאיר שטרסברג ואח'.
  3. נזקי מלחמה – עדכון לשנת 2026- על פי חוק התוכנית לסיוע כלכלי משנת 2025  חוק התוכנית לסיוע כלכלי (הוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ה-2025 (רשומות), יחיד המשכיר דירה (שאינה עסקית) אשר ניזוקה בנזק מלחמה בתקופה הקובעת, זכאי לפיצוי מהמדינה בגין אובדן דמי שכירות בהתקיים התנאים הבאים:
     
    • הדירה הייתה מושכרת ביום הנזק או ב-3 החודשים שקדמו לו.
     
    • בשל נזק המלחמה לא ניתן להשתמש בדירה לתקופה של חודש לפחות.
     
    • הוכח למנהל מס רכוש כי השוכר לא שילם דמי שכירות עבור תקופת השיקום  משכירי דירות שנפגעו במהלך המלחמה עם איראן יוכלו להגיש תביעה לפיצוי בגין אובדן הכנסות משכר דירה (הודעה לציבור).
     
    • גובה הפיצוי: גובה שכר הדירה האחרון שנתקבל מהשוכר  חוק התוכנית לסיוע כלכלי (הוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ה-2025 (רשומות).
  •  
  1. כפל פיצוי (ביטוח פרטי מול מס רכוש)קיימת מגבלה על "התעשרות" מהנזק. תקנה 3 לתקנות מס רכוש קובעת כי אם הניזוק זכאי לפיצוי מחברת ביטוח, הפיצוי ממס רכוש יהיה רק בגובה ההפרש שבין הפיצוי מהביטוח לבין הנזק הממשי  תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף), התשל"ג – 1973. כמו כן, אם השוכר ממשיך לשלם דמי שכירות (למשל כי קיבל מימון לדיור חלופי מהמדינה), המשכיר אינו זכאי לפיצוי בגין אובדן הכנסה  משכירי דירות שנפגעו במהלך המלחמה עם איראן יוכלו להגיש תביעה לפיצוי בגין אובדן הכנסות משכר דירה (הודעה לציבור).
  2. אפשרות לדחיית מס (שחלוף)במקרה של פיצוי הוני בגין נזק למבנה, הנישום יכול להשתמש בסעיף 96 לפקודה ("שחלוף נכסים"). אם הפיצוי משמש לרכישת נכס חלופי תוך תקופה מוגדרת, ניתן לדחות את תשלום מס רווחי ההון  עליון, ע"א 3721/12, תופאפ תעשיות נ' פקיד שומה.

מסקנה והמלצות

  1. פיצול התקבול: יש לבחון את פוליסת הביטוח ואת פירוט התשלום מחברת הביטוח. יש להפריד בין פיצוי עבור שיקום המבנה (הוני) לבין פיצוי עבור אובדן רווחים/שכירות (פירותי).
  2. דיווח על רווח הון: אם התקבול עבור המבנה עולה על עלותו המופחתת, יש לדווח על רווח הון. מומלץ לבחון רכישת נכס חלופי או שיקום המבנה כדי ליהנות מדחיית מס או מניכוי הוצאות לפי סעיף 17(3) לפקודה  עליון, ע"א 3721/12, תופאפ תעשיות נ' פקיד שומה.
  3. בדיקת מסלול מס רכוש: במידה והנזק נגרם מפעולת איבה או מלחמה (רלוונטי למבצעים הצבאיים של 2025), יש לבדוק זכאות לפיצוי מהמדינה, שעשוי להיות פטור ממס או להינתן בתנאים עדיפים על פני הביטוח הפרטי  חוק התוכנית לסיוע כלכלי (הוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ה-2025 (רשומות).
  4. מע"מ: אין להוציא חשבונית מס לחברת הביטוח בגין הפיצוי, שכן אין מדובר בעסקה חייבת  מחוזי, רת"ק 4832-12-12, תשעה מיליון (איי די איי חברה לביטוח בע"מ) נ' יוסף מאיר שטרסברג ואח'.

הערות וסייגים

  • הנתונים לגבי פיצויי מלחמה מבוססים על חקיקת הוראת השעה של 2025 (מבצע "עם כלביא" והמשך אירועי "חרבות ברזל") התקפה גם לשנת 2026  חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961.
  • האבחנה בין הכנסה מעסק (סעיף 2(1)) להכנסה מהשכרת נכס בית (סעיף 2(6)) משפיעה על שיעורי המס ועל האפשרות לקזז הפסדים, ויש לבחון אותה לפי היקף הפעילות בבניין  מחוזי, ע"מ 53416-06-12 + ע"מ 25218-07-10, אדוארד פלוס נ' פקיד שומה פתח תקווה.

לפוסט דין תקבול מהשוכר עבור נזק בבניין מושכר – לחץ כאן